Chuyển mục đích sử dụng đất, nhất là chuyển sang đất ở là mong muốn của nhiều người dân nhưng không phải khi nào cũng được phép chuyển. Vậy, khi nào được phép chuyển mục đích sử dụng đất?
Để trả lời cho câu hỏi “khi nào được phép chuyển mục đích sử dụng đất?” cần xem xét theo 02 trường hợp sau:
5.1. Trường hợp được “tự ý” chuyển mục đích sử dụng đất
Căn cứ khoản 1 Điều 12 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT, những trường hợp trong bảng dưới đây người sử dụng đất được chuyển mục đích mà không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động đất đai:
|
TT |
Loại đất và mục đích chuyển |
|
1 |
Chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác gồm: Đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt; đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm |
|
2 |
Chuyển đất trồng cây hàng năm khác (không bao gồm đất trồng lúa), đất nuôi trồng thủy sản sang trồng cây lâu năm |
|
3 |
Chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây hàng năm |
|
4 |
Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở như đất thương mại – dịch vụ, đất sản xuất – kinh doanh,… |
|
5 |
Chuyển đất thương mại, dịch vụ sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ hoặc đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sang đất xây dựng công trình sự nghiệp |
Như vậy, nếu thuộc một trong những trường hợp trên thì người sử dụng đất được phép chuyển mục đích sử dụng đất mà không phải xin phép nhưng phải đăng ký biến động để cơ quan nhà nước có thẩm quyền quản lý.
5.2. Chỉ được phép chuyển khi có quyết định cho phép chuyển
Khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 quy định các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
– Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
– Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
– Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
– Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
– Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
– Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
– Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
Theo đó, nếu thuộc một trong những trường hợp trên thì người sử dụng đất phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền và chỉ khi nào có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất mới được phép chuyển, nếu không sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính (phạt tiền, buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu).
5.3. Thủ tục nộp hồ sơ:
Để có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (có dấu đỏ của UBND cấp huyện nơi có đất) thì hộ gia đình, cá nhân thực hiện như sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Theo khoản 1 Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT, người sử dụng đất chuẩn bị 01 bộ hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất gồm:
– Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01.
– Giấy chứng nhận quyền (Sổ đỏ, Sổ hồng).
Bước 2: Nộp hồ sơ
– Nếu địa phương đã thành lập bộ phận một cửa để tiếp nhận và trả kết quả thủ tục hành chính thì nộp tại bộ phận một cửa.
– Nếu địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa thì nộp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện nơi có đất (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương).
Bước 3: Tiếp nhận và giải quyết
Căn cứ Điều 52 Luật Đất đai 2013, UBND cấp huyện sẽ ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nếu có đủ 02 điều kiện sau:
– Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt cho phép khu vực có thửa đất được chuyển mục đích sử dụng.
– Nhu cầu sử dụng đất trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất là chính đáng, hợp pháp (đã được Phòng Tài nguyên và Môi trường thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất).
Bước 4: Trả kết quả
Thời gian thực hiện: Không quá 15 ngày kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ đầy đủ; không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.
Thời gian trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.
Kết luận: Đối với câu hỏi “khi nào được phép chuyển mục đích sử dụng đất?” thì người dân cần nắm rõ 02 vấn đề sau:
– Nếu thuộc trường hợp không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì có quyền chuyển mục đích sử dụng đất nhưng phải đăng ký biến động đất đai để Nhà nước quản lý.
– Nếu thuộc trường hợp phải xin phép thì chỉ được phép chuyển khi có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, nếu không sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính.
6. Mức tiền phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất
Khi Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng thì người dân phải nộp tiền sử dụng đất. Việc chuyển mục đích sử dụng đất mất bao nhiêu tiền thì tùy thuộc từng thửa đất cụ thể.
6.1. Khi nào phải nộp tiền sử dụng đất?
Theo khoản 2 Điều 2 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, người đang sử dụng đất được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa trong các trường hợp sau phải nộp tiền sử dụng đất:
– Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp có nguồn gốc được giao không thu tiền sử dụng đất, nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa.
– Đất nông nghiệp có nguồn gốc được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, chuyển sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa có thu tiền sử dụng đất.
– Đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) có nguồn gốc được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất chuyển sang sử dụng làm đất ở có thu tiền sử dụng đất.
– Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) có nguồn gốc được Nhà nước cho thuê đất nay chuyển sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa đồng thời với việc chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất.
Như vậy, khi Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong những trường hợp trên thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất.
6.2. Cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích
Lưu ý: Cách tính dưới đây áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân
Trường hợp 1: Thu ½ mức chênh lệch tiền sử dụng đất
Căn cứ: Điểm a khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP
– Trường hợp áp dụng:
+ Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở.
+ Chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở.
– Mức thu tiền sử dụng đất:
Trong trường hợp trên thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích; được thể hiện rõ qua công thức tính sau:
|
Tiền sử dụng đất
|
=
|
50%
|
(
|
Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp
|
)
|
Ví dụ: Ông A có 01 thửa đất gồm 50m2 đất vườn ao và 50m2 đất ở, nay ông A muốn chuyển 50m2 đất vườn ao sang đất ở (được biết giá đất ở theo bảng giá đất là 02 triệu đồng/m2, giá đất nông nghiệp theo bảng giá đất là 200.000 đồng/m2.
Số tiền sử dụng đất của ông A phải nộp = 50% x ((50m2 x 02 triệu đồng) – (50m2 x 0.2 triệu đồng)) = 45 triệu đồng.
Giải thích cách tính:
Bước 1: Tính tiền sử dụng đất theo theo giá đất ở là 100 triệu đồng (50m2 x 02 triệu đồng)
Bước 2: Tính tiền sử dụng đất theo giá đất nông nghiệp là 10 triệu đồng (50m2 x 200.000 đồng hoặc 50m2 x 0.2 triệu đồng).
Bước 3. Tính tiền sử dụng đất phải nộp = 50% x (100 triệu – 10 triệu đồng) hoặc (100 triệu – 10 triệu đồng) chia 2.
Trường hợp 2: Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở
Căn cứ: Điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP
– Mức thu tiền sử dụng đất:
Thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích.
– Công thức tính:
|
Tiền sử dụng đất
|
=
|
Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở
|
–
|
Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp
|
Trường hợp 3: Chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở
Căn cứ: Điểm c khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP
* Không phải nộp tiền sử dụng đất
Trường hợp áp dụng: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01/7/2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi chuyển mục đích sang đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất.
* Phải nộp tiền sử dụng đất
– Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01/7/2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:
|
Tiền sử dụng đất
|
=
|
Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở
|
–
|
Tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại
|
– Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì tiền sử dụng đất phải nộp tính theo công thức sau:
|
Tiền sử dụng đất
|
=
|
Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở
|
–
|
Tiền thuê đất phải nộp một lần tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại
|
– Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Trường hợp 4: Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp theo pháp luật đất đai của người sử dụng đất sang đất ở thì căn cứ vào nguồn gốc đất nhận chuyển nhượng để thu tiền sử dụng đất. Nội dung này được hướng dẫn bởi khoản 2 Điều 4 Thông tư 76/2014/TT-BTC như sau:
Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng của người sử dụng đất hợp pháp sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:
– Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.
– Đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất nông nghiệp được giao trong hạn mức sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.
– Đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất phi nông nghiệp có thu tiền sử dụng đất thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại.
Kết luận:
– Việc chuyển mục đích sử dụng đất mất bao nhiêu tiền thì tùy thuộc vào từng loại đất được chuyển, diện tích, vị trí thửa đất,…mà số tiền sử dụng đất phải nộp là khác nhau.
– Khi làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất cơ quan thuế sẽ tính số tiền phải nộp và người dân sẽ nộp theo thông báo; người nào muốn biết trước hoặc đối chiếu với thông báo của cơ quan thuế hãy xem cách tính trên.
7. Quy trình các bước của dịch vụ tại Đo đạc Bình Thuận
Bước 1: Tư vấn để khách hàng hiểu hơn về các quy trình Pháp luật đối với thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất thông qua điện thoại. Hoặc trực tiếp tại văn phòng công ty;
Bước 2: Hỗ trợ khách hàng chuẩn bị hồ sơ, kê khai giấy tờ. Các chuyên viên pháp lý của công ty có thể đến tận nhà khách hàng để tiếp nhận hồ sơ;
Bước 3: Thay mặt khách hàng thực hiện các thủ tục cần thiết tại Cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
Bước 4: Theo dõi hồ sơ, thường xuyên cập nhật tiến độ hồ sơ cho khách hàng;
Bước 5: Nhận kết quả và bàn giao lại cho khách hàng;
Bước 6: Nhận thanh toán dịch vụ;
8. Dịch vụ hỗ trợ chuyển mục đích tại Đo đạc Bình Thuận
Đo đạc Bình Thuận cung cấp nhiều dịch vụ tư vấn pháp lý cao cấp, trong đó có làm sổ đỏ cho đất xen kẹt ao vườn, đất nông nghiệp… Với đội ngũ các chuyên gia, luật sư có nhiều năm kinh nghiệm về các vụ việc dân sự, đất đai, Đo đạc Bình Thuận sẽ hỗ trợ khách hàng thực hiện các công việc như:
+ Cung cấp thông tin pháp luật mới nhất,
+ Tư vấn phương án toàn diện, đảm bảo quyền và lợi ích cho khách hàng
+ Hỗ trợ soạn thảo hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ
+ Đại diện khách hàng nộp hồ sơ tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền
+ Thực hiện các công việc khác có liên quan theo mong muốn của khách hàng
9. Những dịch vụ khác của Đo đạc Bình Thuận đang cung cấp:
– Dịch vụ làm sổ đỏ nhanh
– Dịch vụ cấp mới sổ đỏ
– Dịch vụ làm sỏ đỏ thổ nhà đất thổ cư
– Dịch vụ đính chính sổ đỏ
– Dịch vụ làm sổ hồng chung cư
– Dịch vụ làm sổ đất xen xẹt
– Dịch vụ sổ đỏ nhà dự án
– Dịch vụ sang tên sổ đỏ
– Dịch vụ xoá chấp – giải chấp
– Dịch vụ làm sổ đỏ tái định cư
– Dịch vụ chia tách sổ đỏ
– Dịch vụ hợp thửa
– Dịch vụ chuyển mục đích
– Dịch vụ đôi phôi, đổi sổ
10. Liên hệ dịch vụ chuyển mục đích tại nhà của Đo đạc Bình Thuận
Là một doanh nghiệp có kinh nghiệm hơn 10 năm trên thị trường dịch vụ bất động sản, Đo đạc Bình Thuận luôn cung cấp cho khách hàng những dịch vụ chuẩn chỉnh nhất hiện nay, đội ngũ tư vấn viên kinh nghiệm, được đào tạo mang đến những kiến thức vững chắc trong pháp lý, thái độ lịch sự, thân thiện, nhiệt tình mang đến những tư vấn chính xác nhất cho khách hàng trong quá trình thực hiện dịch vụ làm sổ đỏ trọn gói của chúng tôi.
Quý khách hàng có thể đăng ký ngay với chúng tôi hoặc liên hệ qua số hotline 0922.7222.86 để được tư vấn chuyên sâu miễn phí và đáp ứng như của dịch vụ sổ đỏ.
11. Liên hệ Đo đạc Bình Thuận để được tư vấn miễn phí:
Trên đây là trình tự thủ hợp thửa được quy định. Trong quá trình tìm hiểu về thủ tục thực hiện, nếu vẫn còn câu hỏi thắc mắc cần được giải đáp, bạn hãy liên hệ tới Đo đạc Bình Thuận. Chúng tôi là một trong những đơn vị uy tín, chuyên tư vấn luật đất đai miễn phí và cung cấp dịch vụ làm nhanh sổ đỏ, sổ hồng chuyên nghiệp. Với đội ngũ nhân viên, chuyên viên pháp lý giỏi, giàu kinh nghiệm, mọi thắc mắc của bạn về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cùng những quy định liên quan đều được giải đáp nhanh chóng, chính xác và hiệu quả kịp thời cho khách hàng mọi lúc mọi nơi.