Chỉ giới xây dựng là gì? Đất ngoài chỉ giới xây dựng thì có được sử dụng không?

Chỉ giới xây dựng là một trong những khái niệm cơ bản trong lĩnh vực quy hoạch và xây dựng. Theo khoản 6 Điều 3 Luật Xây dựng 2014, chỉ giới xây dựng được định nghĩa là đường giới hạn cho phép xây dựng công trình chính trên thửa đất. Đây là một ranh giới quan trọng để phân định khu vực được phép xây dựng công trình, từ đó đảm bảo an toàn, mỹ quan đô thị và sự đồng bộ trong quy hoạch xây dựng.

Bên cạnh đó, theo QCVN 01:2021/BXD - Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng do Bộ Xây dựng ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD, tại Mục 1.4.23 cũng định nghĩa chỉ giới xây dựng là đường giới hạn cho phép xây dựng công trình chính trên thửa đất. Việc tuân thủ quy định về chỉ giới xây dựng không chỉ giúp đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất mà còn hạn chế tối đa các tranh chấp pháp lý liên quan đến xây dựng.

Chỉ giới xây dựng được xác định rõ ràng trong các bản đồ quy hoạch, hồ sơ kỹ thuật đất đai. Đối với các khu vực đô thị hay vùng được quy hoạch, việc nắm bắt chỉ giới xây dựng là rất quan trọng để đảm bảo công trình phù hợp với pháp luật, tránh các trường hợp vi phạm dẫn đến phải tháo dỡ hoặc chịu các hình thức xử phạt khác.

Đất ngoài chỉ giới xây dựng thì có được sử dụng không?

Một trong những vấn đề thường gặp khi xây dựng công trình là phạm vi sử dụng đất ngoài chỉ giới xây dựng. Vậy đất ngoài chỉ giới xây dựng có được phép sử dụng hay không? Câu trả lời sẽ phụ thuộc vào từng trường hợp cụ thể, và theo QCVN 01:2021/BXD, có thể chia thành hai trường hợp sau:

Trường hợp 1: Đất chỉ giới xây dựng trùng với chỉ giới đường đỏ

Khi đất chỉ giới xây dựng trùng với chỉ giới đường đỏ, người dân hoặc tổ chức muốn sử dụng đất này phải tuân thủ các quy định nghiêm ngặt, bao gồm:

• Không gây cản trở giao thông: Việc sử dụng đất hoặc xây dựng công trình không được ảnh hưởng đến các hoạt động giao thông trên lòng đường, như gây tắc nghẽn hoặc mất an toàn giao thông.

• Đảm bảo an toàn cho người đi bộ: Vỉa hè là không gian dành riêng cho người đi bộ, do đó mọi công trình hoặc chi tiết kiến trúc sử dụng đất trùng với chỉ giới đường đỏ phải đảm bảo an toàn, không làm cản trở hoạt động đi lại.

• Không gây ảnh hưởng đến hệ thống hạ tầng kỹ thuật: Các công trình phải tránh gây hư hại hoặc ảnh hưởng đến hệ thống cây xanh, các công trình hạ tầng kỹ thuật nổi và ngầm như đường dây điện, cáp ngầm, hệ thống thoát nước.

• Tính thống nhất về cảnh quan: Khu vực tuyến phố hoặc đoạn phố cần được bảo đảm sự hài hòa và đồng bộ về mặt kiến trúc, cảnh quan.

• Tuân thủ quy định về phòng cháy chữa cháy: Các công trình không được cản trở hoặc gây nguy hiểm cho việc hoạt động của các phương tiện chữa cháy.

Trường hợp 2: Đất chỉ giới xây dựng nằm tại khoảng lùi

Khoảng lùi là phần không gian nằm giữa chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng. Đối với đất thuộc khoảng lùi, các yêu cầu về sử dụng đất và xây dựng công trình bao gồm:

• Không được để bất kỳ bộ phận, chi tiết kiến trúc nào của công trình vượt quá chỉ giới đường đỏ.
• Đảm bảo cảnh quan đồng bộ và phù hợp với kiến trúc của tuyến phố.
• Tuân thủ nghiêm ngặt các quy định về phòng cháy chữa cháy, đảm bảo không gian để các phương tiện cứu hỏa có thể hoạt động hiệu quả trong trường hợp cần thiết.

Kết luận: Theo quy định, đất ngoài chỉ giới xây dựng không được phép sử dụng cho các mục đích xây dựng công trình chính. Nếu cố tình vi phạm, người dân hoặc tổ chức có thể đối mặt với các hình thức xử lý vi phạm theo pháp luật.

Hành vi xây dựng vượt chỉ giới xây dựng bị xử phạt thế nào?

Việc xây dựng công trình vượt chỉ giới xây dựng là hành vi vi phạm pháp luật và sẽ bị xử lý nghiêm ngặt theo quy định tại Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP. Cụ thể:

Mức phạt tiền đối với các hành vi vi phạm

• 80.000.000 - 100.000.000 đồng: Đối với hành vi xây dựng nhà ở riêng lẻ không đúng quy hoạch hoặc vượt chỉ giới xây dựng.
• 100.000.000 - 120.000.000 đồng: Đối với nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa hoặc các công trình khác.
• 160.000.000 - 180.000.000 đồng: Đối với công trình phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng hoặc báo cáo nghiên cứu khả thi.

Biện pháp khắc phục hậu quả

• Phá dỡ công trình vi phạm: Chủ công trình phải tự tháo dỡ phần công trình vượt quá chỉ giới xây dựng.
• Khắc phục tình trạng ô nhiễm: Nếu vi phạm gây ra tình trạng ô nhiễm môi trường, chủ công trình phải thực hiện các biện pháp khắc phục theo quy định.
• Thực hiện thủ tục điều chỉnh giấy phép xây dựng: Trong trường hợp giấy phép xây dựng có sai sót, người vi phạm cần điều chỉnh hoặc gia hạn giấy phép theo quy định.

Quy định xử phạt đối với cá nhân và tổ chức

Theo điểm c khoản 3 Điều 4 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, mức phạt tiền đối với cá nhân bằng một nửa mức phạt tiền áp dụng cho tổ chức. Điều này nhằm đảm bảo sự công bằng trong việc xử phạt các hành vi vi phạm hành chính.

Chỉ giới xây dựng không chỉ là khái niệm quan trọng trong quy hoạch đô thị mà còn là căn cứ pháp lý quan trọng để quản lý các hoạt động xây dựng. Việc tuân thủ chỉ giới xây dựng giúp đảm bảo sự an toàn, hài hòa trong kiến trúc đô thị và hạn chế các tranh chấp pháp lý. Bất kỳ hành vi xây dựng vượt chỉ giới nào cũng có thể bị xử phạt nghiêm khắc, đồng thời buộc tháo dỡ hoặc khắc phục hậu quả. Vì vậy, người dân và các tổ chức cần tìm hiểu kỹ các quy định pháp luật trước khi thực hiện bất kỳ hoạt động xây dựng nào.