Bạn đọc Bình Minh (Phú Thọ) hỏi: "Có được cấp sổ đỏ khi mua bán đất bằng giấy viết tay, không qua công chứng?"
Chủ tịch UBND xã có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) cho cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và cộng đồng dân cư từ ngày 1.7.
Đo Đạc Bình Thuận trả lời: Theo quy định tại Điều 45 Luật Đất đai 2024, điều kiện để thực hiện việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất (còn gọi là thủ tục chuyển quyền) bao gồm: đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ); không có tranh chấp; không bị kê biên, cưỡng chế, áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; còn trong thời hạn sử dụng đất theo quy định.
Tuy nhiên, trong thực tế, không ít trường hợp mua bán đất được thực hiện bằng giấy viết tay, không qua công chứng, chứng thực. Trong trường hợp các bên đã đáp ứng điều kiện chuyển quyền như trên nhưng giao dịch chỉ thể hiện bằng giấy tay thì đây được xem là vi phạm về hình thức hợp đồng.
Nếu một bên hoặc cả hai bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong hợp đồng (như bên mua đã thanh toán phần lớn tiền, bên bán đã bàn giao đất để sử dụng ổn định) thì theo Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015, Tòa án vẫn có thể công nhận hiệu lực của giao dịch nếu một trong các bên có yêu cầu.
Theo đó, giao dịch chuyển nhượng đất bằng giấy tay tuy vi phạm về mặt hình thức, nhưng nếu được Tòa án công nhận là có hiệu lực thì người dân vẫn có thể thực hiện thủ tục xin cấp sổ đỏ. Tuy nhiên, để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ngoài việc giao dịch hợp lệ, thửa đất đó còn phải thỏa mãn các điều kiện theo Luật Đất đai 2024.
với thửa đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất: Nếu người dân đang sử dụng đất ổn định và có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng được lập trước ngày 15.10.1993 (thời điểm Luật Đất đai 1993 có hiệu lực) thì có thể được cấp sổ đỏ mà không phải nộp tiền sử dụng đất.
Các giấy tờ được chấp nhận gồm: giấy tờ do chính quyền các thời kỳ trước đây cấp, văn tự mua bán nhà đất có chứng nhận của cơ quan thời chế độ cũ, giấy phép xây dựng, hợp thức hóa kiến trúc, sổ địa chính, sổ mục kê, giấy tạm giao đất, quyết định phân đất cho cán bộ - công nhân viên…
Trường hợp chỉ có bản sao giấy tờ nhưng bản gốc đã thất lạc thì cũng có thể được xem xét nếu được UBND cấp xã xác nhận đất sử dụng ổn định, không tranh chấp.
Đối với thửa đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất: Đây là trường hợp phổ biến và phức tạp hơn. Tuy nhiên, người sử dụng đất vẫn có thể được cấp sổ đỏ nếu đáp ứng các điều kiện: đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 1.7.2014; được UBND cấp xã xác nhận không có tranh chấp; việc sử dụng đất phù hợp với quy hoạch. Nguồn gốc đất có thể do nhận chuyển nhượng bằng giấy tay, có chữ ký hai bên.
Việc sử dụng đất cũng có thể chứng minh qua các hóa đơn tiền điện, nước, biên lai nộp thuế sử dụng đất lâu năm hoặc có nhân chứng xác nhận. Trong trường hợp này, người dân sẽ cần làm thủ tục đăng ký đất đai lần đầu tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp xã - theo quy định mới được phân quyền từ ngày 1.7.2025.
Đồng thời, người dân cần phối hợp với chính quyền xã để được xác nhận hiện trạng sử dụng đất, nguồn gốc đất và tình trạng tranh chấp (nếu có).
Một điểm đáng chú ý là thời điểm lập giấy tay cũng là yếu tố quan trọng. Theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024, giao dịch mua bán đất bằng giấy tay thực hiện trước ngày 1.8.2024 vẫn được xem xét cấp sổ đỏ nếu thửa đất đủ điều kiện, được sử dụng ổn định và không có tranh chấp.
Khi đó, người dân có thể nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cơ quan nhà nước sẽ tiến hành thẩm tra, niêm yết công khai tại địa phương và xác minh tình trạng pháp lý của thửa đất.
Việc mua bán, chuyển nhượng nhà đất bằng giấy tay có được cấp sổ đỏ hay không phụ thuộc vào nhiều yếu tố như thời điểm lập giấy tay, mức độ thực hiện nghĩa vụ của các bên trong giao dịch, tình trạng sử dụng đất ổn định, không tranh chấp, có giấy tờ chứng minh nguồn gốc, hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước...
Do đó, người dân cần chủ động thu thập, lưu giữ những văn bản, giấy tờ liên quan đến việc mua bán, chuyển nhượng nhà đất để đối chiếu với các quy định pháp luật đất đai. Từ đó, xác định trường hợp cụ thể của mình có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không?